Mietrecht: Schwere Zeiten für Vermieter
Unwirksamkeit von Klauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen
Der BGH hat mit den Urteilen vom 18.03.2015 zu den Aktenzeichen VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13 die Möglichkeit des Vermieters die Übernahme der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abzuwälzen weiter eingeschränkt.
Was bedeutet Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind keine Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern dienen lediglich der Verbesserung des Aussehens einer Wohnung. Es geht dabei um die Verpflichtung die vermieteten Räume in vertragsgemäßem Zustand zu halten.
Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter hierzu verpflichtet ist. Der Vermieter hat aber die Möglichkeit diese Verpflichtung durch Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen.
Vertragliche Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen
Diese Abwälzung erfolgt zumeist durch eine Klausel im Mietvertrag. Im Laufe der letzten Jahre ist die Möglichkeit dies wirksam zu vereinbaren immer weiter eingeschränkt worden.
Die aktuellen Entscheidungen haben dabei ein bislang kaum beachtetes Problem aufgegriffen:
Was ist, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war?
Dies hatte bisher keine Auswirkung auf die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen. Der Mieter wurde als ausreichend geschützt angesehen.
Beim Einzug in eine unrenovierte Wohnung übernimmt der Mieter dabei faktisch die Verpflichtung seines Vormieters zu renovieren. Der ausreichende Schutz wurde bisher als gegeben angesehen, da man Schönheitsreparaturen nur durchführen musste, wenn diese notwendig sind. Problem dabei ist, dass diese Notwendigkeit viel früher eintreten kann. Daher soll eine Abwälzung nur möglich sein, wenn die Wohnung bei Übernahme frisch renoviert war.
Die neuen Entscheidungen eröffnen dem Mieter nun das Recht den Beweis zu führen, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. So kann er eine Benachteiligung nachweisen. Diese führt dann zur Unwirksamkeit der Klausel.
Folge einer unwirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen ist immer der Rückfall auf die gesetzliche Regelung. Und damit, wie eingangs dargestellt, die Tragung der Kosten durch den Vermieter.
FAZIT
Es ist durch die neue Rechtsprechung für Vermieter wesentlich schwieriger die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter umzulegen.
Für Mieter bieten die Urteile hingegen neue Chancen. Dies reicht von der Zurückweisung der Forderung nach Schönheitsreparaturen bis hin zum Schadensersatz für unrechtmäßig durchgeführte Schönheitsreparaturen.
P.S.: Nicht verwechselt werden darf diese Rechtsprechung mit der Verpflichtung ungewöhnliche Farben von den Wänden zu entfernen. Diese sind bei Auszug weiterhin zu beseitigen.
